중국의 토지소유권 제도

중국은 토지의 사회주의공유제, 즉 전민소유제와 농민집체소유제를 실시한다. 전민소유토지의 소유권은 국무원이 국가를 대표하여 행사한다. 농민집체소유의 토지가 촌 농민집체소유에 속할 경우, 촌 집체경제조직 또는 촌민위원회가 경영 및 관리하고, 촌 내부의 2개 이상 농촌집체경제조직의 농민집체소유에 속할 경우, 촌내 각 농촌집체경제조직 또는 촌민소조가 경영, 관리하며, 이미 향(진) 농민집체소유에 속할 경우에는 향(진) 농촌집체경제조직이 경영, 관리한다. 여하한 업체와 개인도 매매 또는 기타 방식으로 토지를 불법적으로 양도하지 못한다. 단, 적법한 토지사용권의 양도는 가능하다.

아래 토지는 전민소유, 즉 국가소유에 속한다.
가. 도시 시내지역의 토지
나. 농촌과 도시 교외에 있는 이미 법에 따라 몰수, 수용, 매수하여 국가소유로 된 토지
다. 국가가 법에 따라 수용한 토지
라. 법에 따라 농민집체소유에 속하지 않는 임지, 초지, 황무지, 간석지 및 기타 토지
마. 농촌집체경제조직의 모든 성원이 도시주민으로 변경될 경우, 기존에 그 성원의 집체소유에 속하던 토지
바. 국가가 이민을 조직하거나 자연재해 등 원인으로 인하여 단체 이전 후 사용하지 않는 기존에 농민의 집체소유에 속하던 토지

농촌과 도시 교외의 토지는 법률 중에 국가소유에 속한다고 규정한 경우 외에는 농민집체소유에 속하며, 주택지와 보유토지, 보유산은 농민집체소유에 속한다.

농민집체소유의 토지는 현급 정부가 등기부를 작성하고 증서를 발급하여 소유권과 건설용지사용권을 확인한다. 업체와 개인이 법에 따라 사용하는 국유토지는 현급 이상 정부가 등기부를 작성하고 증서를 발급하여 사용권을 확인한다. 그 중, 중앙국가기관이 사용하는 국유토지의 구체증서발급기관은 국무원이 결정한다.

외상투자기업이 사용하는 대부분 토지는 전민소유의 토지이다. 농민단체소유의 토지는 토지사용총괄계획에 부합되고 또한 법에 따라 건설용지를 취득한 기업이 파산, 인수합병 등 원인으로 인하여 토지사용권을 법에 따라 이전하는 경우 외에는, 그 사용권을 출양, 양도 또는 임대하여 非 농업건설에 사용하지 못한다. 따라서 외상투자기업이 직접 농민집체토지를 사용하는 경우는 극히 드물다.

통상적으로 외상투자기업이 농민집체소유의 토지를 사용하려면, 수용, 매수 등 방식으로 농민집체소유의 토지를 전민소유의 토지로 변경하는 절차가 먼저 이루어져야 한다.

中国的土地所有权制度

中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

下列土地属于全民所有即国家所有：
1.城市市区的土地；
2.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；
3.国家依法征用的土地；
4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；
5.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；
6.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

外商投资企业使用的土地大部分都是全民所有的土地。除了符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的以外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，外商投资企业直接使用农民集体所有的土地的情况极其罕见。

通常情况下，外商投资企业若要使用农民集体所有的土地，应通过依法征收、征购的方式，办理将农民集体所有的土地变更为全民所有的土地的相关程序。