1, 대리권이 없이 체결한 건물매매계약의 효력은 어떻게 인증하는가?

 

대리권이 없이 체결한 건물매매계약은, 만일 피대리인이 소급인정하지 않는다면, 피대리인에 대하여 효력을 발생하지 않지만, 선의의 상대자는 채무의 이행을 행위자에게 청구하거나 자신이 입은 손해에 대하여 행위자에게 배상을 청구할 권리가 있다. 다만 심사 결과 표현대리에 해당하는 것으로 인증되면, 체결한 건물매매계약은 유효하다.

 

《민법전》 제172조의 규정에 의하면, 행위자가 대리권이 없거나 대리권을 초과하거나 대리권이 종료된 후에도, 여전히 대리행위를 실시하고, 상대자가 행위자에게 대리권이 있음을 확신하는 이유가 있다면, 대리행위는 유효하다. 즉 표현대리에 해당한다면, 선의의 상대자의 신뢰이익 및 시장거래 안전을 보호하기 위해, 해당 대리행위를 유효로 인증해야 한다.

 

2, 건물차명구입 효력은 어떻게 인증하는가?

 

건물차명구입 효력의 인증은, 건물차명구입계약의 외부효력과 내부효력의 구분에 유의해야 한다. 건물을 출명인(出名人)(즉 등기인)의 명의로 등기하고, 통상적으로 계약 이외의 제3자는 건물차명구입계약 관계의 존재를 알지 못하므로, 물권 공시 공신 및 계약의 상대성 원칙에 따라, 출명인이 자신의 명의로 등기된 건물을 제멋대로 양도할 경우, 만일 매수인이 확실히 선의의 신뢰를 물권 등기의 효력에 부여한다면, 차명인은 자신과 출명인 간의 내부건물차명구입계약의 효력으로 계약 이외의 선의의 매수인에 대항할 수 없다.

 

사법실무에서, 차명인은 건물에 대한 실제권리를 이유로 건물매매계약의 무효 확인을 요구할 수 없다. 물론, 차명인이 매수인이 건물의 차명등기를 알고 있거나 알고 있어야 함을 증명할 수 있다면, 악의의 매수인은 법적 보호를 받지 말아야 하며, 건물매매계약은 악의적 결탁이나 제3자 이익에 대한 손해로 인해 무효로 인증될 가능성이 높다.

 

3, 소유권증서 미수령의 건물매매계약의 효력은 어떻게 인증하는가?

 

소유권증서 미수령의 건물매매계약의 효력 인증시, 물권 효력과 채권 효력을 구분해야 한다. 관련 규정에 의하면, 법적 등기를 거쳐 소유권증서 미수령 건물은 양도하지 못하며, 해당 규정으로 초래된 법적 결과는 물권 이전이 발생할 수 없지만, 소유권증서 미수령 건물의 매매행위 자체는 《민법전》 제153조 규정의 ‘법률이나 행정법규의 강제성 규정을 위반한 민사법률행위 무효’의 정황에 해당하지 않는다. 따라서, 소유권증서 미수령은 건물매매계약의 무효를 인증하는 정황에 해당하지 말아야 한다. 비록 소유권증서 미수령은 계약의 효력에 영향을 주지 않지만, 매수인이 건물의 이전등기를 할 수 없다면, 매도인을 상대로 계약위반 책임을 주장하거나 계약의 해제와 손실 배상을 요구할 수 있다.

 

 

 

1，无权代理签订的房屋买卖合同效力如何认定？

 

无权代理签订的房屋买卖合同，若未经被代理人追认的，对于被代理人不发生效力，但善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但若经审查认定构成表见代理的，则签订的房屋买卖合同有效。

根据《民法典》第一百七十二条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。即若构成表见代理，为了保护善意相对人的信赖利益及市场交易安全，应当认定该代理行为有效。

 

2，借名买房的效力如何认定？

 

借名买房效力的认定，应注意区分借名购房合同的外部效力与内部效力。由于房屋登记在出名人（即登记人）名下，且通常情况下合同以外的第三人并不知晓借名购房合同关系的存在，故根据物权公示公信及合同相对性原则，出名人擅自转让登记在其名下的房屋时，若买受人确系善意信赖物权登记的效力，借名人不能以其与出名人之间的内部借名购房合同的效力对抗合同以外的善意买受人。

司法实践中，借名人不能以其对房屋享有实际权利为由要求确认房屋买卖合同无效。当然，若借名人能够证明买受人知道或者应当知道房屋存在借名登记，则恶意买受人不应受到法律保护，房屋买卖合同可能因恶意串通、损害第三人利益而被认定无效。

 

3，未领取权属证书的房屋买卖合同的效力如何认定？

 

对未领取权属证书的房屋买卖合同的效力进行认定时，应将物权效力与债权效力区分对待。根据相关规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，该规定导致的法律后果是物权无法发生转移，但买卖未领取权属证书的房屋行为本身并不属于《民法典》第一百五十三条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的情形。因此，未领取权属证书不应作为认定房屋买卖合同无效的情形。虽然未领取权属证书不影响合同效力，但买受人因房屋不能转移登记，可以向出卖人主张违约责任或要求解除合同并赔偿损失。