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미완공건물 구입시 대출금 상환을 강제중단할 수 있는가?

페이지 정보

작성자 관리자1 작성일22-07-20 09:49 조회29회
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본문

한글
미완공건물 구입시 대출금 상환을 강제중단할 수 있는가?
 
 
요 며칠 언론을 뜨겁게 달구던 미완공건물의 대출금 상환 강제중단 소식은, 세간의 이목을 집중시켰다 할 수 있으며, 이러한 아파트건물의 개발업체는 기본적으로 자금체인 중단이나 자금 문제가 발생한 기업들이다.
 
건물의 ‘미완공’은, 주관적으로 건물구입자의 과실이 아니지만, 건물구입자가 자체적으로 대출금 상환을 정지하는 것은 법적 리스크가 존재한다. 일단 일방적으로 대출금 상환을 정지한다면, 건물구입자 개인의 신용정보기록이 영향을 받게 되고, 건물구입자는 건물을 취득할 수 없는 거대한 경제적 손실에 직면하게 되는 바, 예컨대 은행이 건물구입자를 상대로 대출금 상환 소송을 제기할 경우, 패소의 리스크에 노출될 가능성 또한 높다. 현재의 법 규정 및 기존에 참조할 수 있는 사법판례를 살펴보면, 건물구입자가 대출금 상환을 정지하려 한다면, 순서대로 차례로 진행하여, 법의 범주에서 단계적으로 목적을 실현해야 한다.
 
1. 담보계약의 무효, 해제를 법원에 청구한다.
 
《상품건물매매계약 분쟁안건을 심리하는 법 적용의 몇 가지 문제에 대한 해석》 제20조: ‘상품건물매매계약이 무효로 확인되거나 취소 또는 해제되어, 상품건물담보대출계약의 목적을 실현할 수 없게 되고, 당사자가 상품건물담보대출계약의 해제를 청구할 경우, 인용해야 한다.’ 중국에서 상품건물을 매매하는 법률관계 중, 개발업체와 건물구입자는 건물의 매매 쌍방이며, 건물구입자와 대출은행은 대차 쌍방이고, 대출은행과 개발업체는 담보 쌍방이며, 따라서, 건물매매계약은 주계약, 차입계약과 담보계약은 종속계약이다. 건물구입자의 시점에서, 만일 미완공건물을 구입함으로 인해 상품건물매매계약의 무효 또는 취소·해제가 초래된 경우, 종속계약으로서 차입계약·대출계약의 무효 또는 해제를 청구할 수 있다. 따라서, 건물구입자로서, 자신이 직면한 정황이 무효를 청구할 수 있는 정황에 해당하는지, 아니면 해제를 청구할 수 있는 정황인지만 확인하고, 이를 근거로 정확한 소송청구를 제출할 수 있다.
 
2. 사후대출금 상환의무를 해제한다.
 
상술한 계약의 무효 또는 해제의 소송청구가 법원의 인정을 받아, 차입계약이나 담보계약이 법원에 의해 법적으로 무효 또는 해제로 인증되면, 분명한 것은, 건물구입자도 차입자 및 상환자로서, 더 이상 계약에 따라 계속해서 대출금을 상환할 의무와 책임이 없게 되고, 이 경우 계약해제일 이후 더 이상 대출금을 계속 상환하지 않는 행위는, 이미 합법적인 법적 근거가 있게 되었다.
 
만일 이 경우 은행이 건물구입자와 개발업체를 상대로 은행대출금의 공동상환을 청구한다면, 참조할 수 있는 사법판례가 있다. 최고인민법원의 2020년 12월 (2019)최고법민재245호 판결에서는, 개발업체의 계약 위반으로 건물을 교부할 수 없어 각 당사자의 계약 해제가 초래되면서, 계약에 약정된 각 당사자 권리의무의 엄중한 불균형이 초래되었다고 인증했다. 건물구입자가 건물을 취득하지 않았으나, 첫회 대금을 지급하였기에, 대출금을 상환해야 하며, 만일 건물구입자가 계약의 해제와 관련하여 과실이 없지만, 여전히 잔여대출금에 대한 상환 책임을 지도록 요구한다면, 이는 확실히 비합리적으로 그 부담을 가중시키는 것이므로, 각 당사자의 권리의무 불균형은, 공평 원칙에 위배된다.
 
3. 이미 은행에 상환한 원리금은 관련 책임을 어떻게 추궁하는가?
 
《상품건물매매계약 분쟁안건을 심리하는 법 적용의 몇 가지 문제에 대한 해석》 제20조 제2관: ‘상품건물매매계약이 무효로 확인되거나 취소 또는 해제된 후, 상품건물담보대출계약도 해제된다면 매도인은 수취한 건물구입대출금과 건물구입대금의 원금 및 이자를 각각 담보권자와 매수인에게 반환해야 한다’고 규정하였다. 따라서, 건물구입자가 이미 상환한 원리금과 관련하여, 건물구입자는 본 조의 규정에 따라 개발업체를 상대로 반환을 청구할 수 있다.
 
요점 정리:
 
1) 담보계약의 무효 또는 해제가능성을 법으로 정하지 않은 경우, 반드시 상품건물계약의 해제를 청구해야만, 상품건물대출계약도 동시에 해제될 가능성이 높다.
 
2) 각 건물구입자와 개발업체·대출은행 간의 분쟁은 모두 개별사안에 속하므로, 건물구입자는 원고로서 법원에 입안청구를 제출해야 하며, 직접 기타 건물구입자의 발효판결을 적용할 수 없다.
 
HIWAYSLAW
Email: genghx@hiwayslaw.com
 
중국어
<法律>买到烂尾楼能不能强制断供?
 
 
    这几天热传的烂尾楼盘强制断供的消息,可以说是引起了广泛关注,这些楼盘的开发商基本都是出现暴雷或资金问题的企业。
 
楼盘“烂尾”,购房者主观上没有过错,但购房者自行停止偿还贷款是有法律风险的。一旦单方停止偿还贷款,购房者个人征信记录会受到影响,购房者除了已面临无法获得房屋的巨大经济损失,如银行对购房者提起还款的诉讼时,还可能面临败诉的风险?
 
就目前现有法律规定及现有可借鉴的司法判例来看,如购房者意图停止偿还贷款的,还是需要按部就班,从法律的范畴分步骤的实现目的:
 
1.诉请法院判令担保合同无效、解除
 
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”在中国商品房买卖的法律关系中,开发商与购房者是房屋买卖双方,购房者与贷款银行是借贷双方,贷款银行与开发商是担保双方,因此,房屋买卖合同是主合同,而借款合同、担保合同是从合同。从购房者的角度,若因买到烂尾楼而使商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的,则可同时申请作为从合同的借款合同、贷款合同无效、解除。因此,作为购房者,仅需要确认自己面对的情形是属于可申请无效的情形,还是可申请解除的情形,并据此提出正确的诉请。
 
2.消除后续贷款的还款义务
 
如上述合同无效或解除的诉请获得法院的支持,借款合同、担保合同被法院依法认定无效或被解除后,显然,购房者作为借款人及还款人,也将不再负有按照合同继续还款的义务和责任,此时在合同解除日后不再继续还款的行为,已经有合法的法律依据。
 
若此时银行诉请购房者和开发商共同偿还银行贷款的,则已经有可借鉴的司法判例供参考。最高人民法院于2020年12月作出的(2019)最高法民再245号判决认定,因开发商违约不能交房导致各方合同解除,导致合同约定的各方权利义务严重失衡。购房者未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还贷款,若在购房者对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。
 
3.已向银行偿还的本息将如何追责
 
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”据此,就购房者已经偿还的本息,购房者可依据本条规定向开发商诉请返还。
 
要点总结:
 
1、  在担保合同无法定的无效、可解除的情形的情况下,必须诉请解除商品房合同,才可能同时解除商品房贷款合同;
 
2、  每一个购房者与开发商、贷款银行之间的纠纷都属于个案,购房者需作为原告去法院提出立案申请,不能直接适用其他购房者的生效判决。
 
海华永泰律师事务所  
咨询邮箱genghx@hiwayslaw.com
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